|
W dniu 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, która wprowadziła instrumenty prawne, mające na celu ochronę interesu konsumentów. Nałożyła ona na przedsiębiorców szereg obowiązków i – przynajmniej w założeniu autorów – zwiększyła transparentność procesu realizacji inwestycji deweloperskich. Co jednak konkretnie uległo zmianie? Na to i inne pytania odpowiada Maciej Balcerek, architekt wnętrz z Warszawy.
|
Ochrona wpłacanych pieniędzy
Przede wszystkim ustawodawca przewidział obowiązek stworzenia powierniczego rachunku mieszkaniowego, który służyć ma do gromadzenia środków na cele inwestycyjne. Z punktu widzenia konsumenta to jedna z najważniejszych zmian, gdyż umożliwia ochronę naszych środków finansowych przed nieuczciwym deweloperem. Zgodnie z pierwotnymi założeniami, miał to być rachunek zamknięty, umożliwiający deweloperowi jednorazową wypłatę środków dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności nieruchomości i przedłożeniu w banku odpowiedniego odpisu aktu notarialnego. Aktualnie regulacja przewiduje jednak także możliwość założenia otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego – w takim przypadku wypłaty zdeponowanych środków następują zgodnie z harmonogramem prac i po ukończeniu poszczególnych etapów inwestycji. Umowa deweloperska może przewidywać również dodatkowe zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej.
– Dysponowanie zgromadzonymi funduszami podlega ścisłej kontroli banku – zauważa architekt wnętrz z warszawskiej agencji Perfect Space. – Rachunek powierniczy stanowi realne zabezpieczenie konsumenta przede wszystkim w sytuacji ewentualnego ogłoszenia upadłości przez firmę deweloperską. W takim wypadku zgromadzone fundusze zostaną bowiem wypłacone konsumentowi przez bank.
Prowadzenie rachunku powierniczego ma istotne znaczenie także w sytuacji rozwiązania umowy deweloperskiej. Konsument posiada prawo do odzyskania zdeponowanych środków w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie firmy deweloperskiej, tzn. niedopełnienia przez przedsiębiorcę obowiązków ustawowych, postanowień umownych lub w przypadku stwierdzenia niezgodności założeń umowy z przepisami ustawy.
Charakter umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, określa warunki przeniesienia na nabywcę, będącego osobą fizyczną, prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Art. 22 ustawy deweloperskiej zawiera katalog niezbędnych elementów umowy, w tym przede wszystkim:
- informację o nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja, a także dane dotyczące pozwolenia na budowę,
- określenie istotnych cech przedmiotu umowy,
- określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- termin przeniesienia prawa na nabywcę,
- harmonogram i szczegółowe zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku powierniczym,
- informacje dotyczące gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,
- określenie wysokości odsetek i kar umownych,
- wskazanie sposobu pomiaru powierzchni przedmiotu umowy oraz informacje dotyczące prospektu informacyjnego i odbioru lokalu,
- zobowiązanie dewelopera do zakończenia inwestycji i przeniesienia na nabywcę prawa własności przedmiotu umowy oraz praw niezbędnych do korzystania z niego.
Usługi w zakresie analizy treści umowy pod kątem prawnym oferują obecnie również niektórzy architekci wnętrz. – Wielu klientów naszej agencji ma spory problem z samodzielnym przebrnięciem przez gąszcz szybko zmieniających się przepisów. Pomagamy im zatem je zrozumieć i w ten sposób uniknąć przykrej niespodzianki – mówi Maciej Balcerek z warszawskiej agencji architektonicznej Perfect Space.
Obowiązki informacyjne
Ustawa reguluje także sposób sporządzenia oraz doręczenia konsumentowi prospektu informacyjnego, określając szereg wymogów w tym zakresie. Art. 21 ustawy deweloperskiej nakłada na firmę deweloperską obowiązek udostępnienia nabywcy do wglądu w lokalu przedsiębiorstwa następujących dokumentów: aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopii aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego bądź aktualnego zaświadczenia o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopii pozwolenia na budowę, projektu architektoniczno-budowlanego, a także sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata.
Ustawodawca stworzył środki prawne gwarantujące konsumentowi pewien minimalny standard ochrony. Analiza prawidłowości stosowania przepisów przeprowadzona w roku 2014 przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi jednak do wniosku, że zdecydowana większość deweloperów dopuszczała się naruszeń przepisów ustawy, stosując niedozwolone klauzule umowne, m.in. w zakresie udostępniania prospektu informacyjnego, odbioru lokalu czy ustalania warunków umowy. Ponadto przedsiębiorcy z oczywistych względów dążą do ograniczenia zabezpieczeń wyłącznie do minimum, oferując rachunki powiernicze otwarte.
Jednocześnie omawiana regulacja nie pozostaje bez wpływu na sytuację na rynku deweloperskim. Prowadzi do jego monopolizacji, godząc w interesy małych i średnich firm, które mogą nie dysponować możliwościami finansowania poszczególnych etapów inwestycji ze środków własnych.
Artykuł został opracowany na podstawie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.), zw. „ustawą deweloperską”.
Artykuł opublikowany dzięki PerfectSpace.pl
Autorem artykułu jest Pan Maciej Balcerek – menadżer firmy Perfect Space z Warszawy zajmującej się kompleksowym projektowaniem i aranżacją wnętrz mieszkań, biur i lokali usługowych.
